大家有沒有發現，酒店現在流行一種趨勢，那就是越建越高，直沖云霄的酒店每個城市都有那么幾個，不斷在挑戰高度上的新紀錄。

 

　　相比以前高層建筑幾乎都是準備用作辦公用途，現在的超高層建筑中也可以見到住宅、酒店和其他綜合性設施。一個成功的多功能綜合體項目通常具備哪些優勢呢？而這些項目之前又能如何相互協作，為酒店裝修開發帶來益處？

 

　　超高綜合體項目的優勢

 

　　由于規模較大，整個酒店裝修項目享有較高水準及廣泛的知名度。酒店、寫字樓及零售設施的完美結合有助于提升整體開發項目的形象和聲譽；整體投資風險降低，相比單體設施，綜合體項目較少受市場行情波動的影響；盡管五星級酒店裝修占用資金的時間較長，相比公寓、寫字樓和購物中心等其他設施，酒店通常需要一個更長的回收期，但規劃上述這些其他設施（特別是可出售的公寓）有助于整個開發項目的資金和現金流；有助于整個開發項目的資金和現金流；大型開發項目可提升土地的利用效率，在建設、設備和融資等方面享有規模經濟效應。例如，位于同一幢建筑中的不同設施可以共享一個中心制冷塔和電廠；整體開發項目中的組成部分可以相互滿足需求基礎。例如，零售設施可以與寫字樓設計在一起，迎合寫字樓租戶、酒店客人和較大范圍住宅社區的需求，同時，酒店還能夠潛在的受益于寫字樓內公司租戶的商務需求。

 

　　綜合體內設施間的協作

 

　　除酒店之外，在一個多功能綜合體內通常可以看到的四種設施。概括而言，每種設施都可以為多功能綜合體開發項目中的酒店帶來以下好處：

 

　　寫字樓

 

　　為酒店誘導潛在的商務和會議需求

 

　　提升項目所在區域的商務和商業環境

 

　　商業中心

 

　　為項目周邊營造更加繁華的環境

 

　　增加人流量，為酒店服務設施創造潛在需求

 

　　服務式公寓

 

　　為酒店服務設施創造潛在需求

 

　　若委托酒店管理公司管理，可享規模經濟效應

 

　　可出售住宅公寓

 

　　為酒店服務設施創造固定需求

 

　　為酒店誘導當地市場的功能性活動和婚宴需求

 

　　這些業態如何布置，誰放在上面，誰放在下面也是有規律的。一般來說，從下至上分別是商業中心、寫字樓、服務式公寓、酒店。主要決定因素就是不同客群的不同需求。

 

　　整體而言，商業中心、公寓、寫字樓和酒店的投資回報期長短不一。綜合開發可以將資金陸續收回，平衡各個階段的現金流入。特別是，預售公寓在前期所產生的收益可以為整體開發項目的建設提供資金保障。

 

　　如果有服務式公寓這樣的設施，重要的是應注意在早期規劃階段努力使其產品與酒店區別開來，因為這項設施可能會與酒店競爭業務。所以，擬建服務式公寓的概念及其產品必須明顯區別于酒店，以鎖定不同的客戶，避免內部競爭。

 

　　此外，必須確保多功能綜合體項目中的所有設施有效融合，共享同一定位，符合擬建項目的整體形象。如果多功能綜合體開發項目中或周圍區域有多座酒店，則在初始規劃階段要求采取適當的策略和規劃，以提高這些酒店在未來的競爭力（以及防止姊妹酒店之間出現“相互殘殺”）。

 

　　超高層酒店的好處似乎看起來很明顯，但從數量上來看，對比現代的、國際品質的高檔酒店，采取此類配置的超高層酒店數量非常之少。那到底是哪些因素讓投資者對超高層酒店望而卻步？

 

　　超高層建筑的額外成本

 

　　目前，建造超高層建筑主要受制它們在財務上的可行性，而非由于它們高度所造成的任何不可克服的硬件條件限制。眾所周知，建造超高層建筑的原動力是高檔寫字樓需求最旺盛城市的土地成本迅速升高。為避免承擔因購買較多土地開發較大型建筑所需額外投入的高昂成本，開發商一般會在城市土地中選擇一塊面積較小、價格又較能接受的地塊開發超高層建筑。

 

　　盡管這種策略是大多數城市環境發展的標準模式，但在施工技術方面取得的科技進展實際上已解除了可建筑高度的最高限制。但與此同時，建筑高度的增加可能也會相應增加建設成本。因此建造超高層建筑允許開發商節省一定的土地成本，但省下的這筆費用基本上與當前建造超高層建筑瘋漲的成本抵消了。

 

　　據稱，建筑超高層建筑可能會產生額外的成本，主要歸結于以下一系列因素，包括：

 

　　極高處的風荷載能力

 

　　更完備的分配系統

 

　　高空原料人力運輸的復雜性

 

　　額外的保安措施

 

　　建筑專家的顧問費用

 

　　漫長的建筑時間

 

　　包含酒店功能在世界超高層建筑當中正逐漸成為一種普遍的現象。然而，即便全酒店超高層建筑的數量正不斷增長，但最常見的仍是酒店占據一幢綜合建筑的一個或多個區域。在一幢超高層建筑中規劃一座酒店必須考慮的特殊因素需要進行深入探討。

 

　　對于擬建酒店位于一座超高層建筑頂部、同時其他非酒店設施占據其下方樓層空間的布局，某些因素則應該特別予以關注。如果不仔細規劃，以上這種布局方案，在酒店的運營利潤、客人的體驗和安全性、以及經營者是否愿意接管擬建酒店等方面可能會衍生出一系列嚴重的問題。

 

　　高效利用極高處有限空間

 

　　敞開的展示性廚房幾乎已成為主要較高檔和高檔酒店的一個標準特征。一些基礎的食品制作可能仍舊在后臺廚房完成，但最終的食品安排或烹飪應當著客人的面做。這樣，從某一方面來講頗具新意，提升客人的用餐體驗，允許他們觀看菜肴是如何制作和完成的。

 

　　鑒于強風荷載要求絕大多數超高層建筑越往頂端越細，因此，上一個樓層的建筑面積較下一個相連樓層的建筑面積可能會減少。在每層樓建筑面積確實有限的酒店中，空間顯得非常珍貴。選擇利用敞開的展示性廚房可以為客人創造更多可看見和經歷的前臺空間，同時盡量避免設立其他額外的后臺廚房。較大比例的前臺空間應能夠提升客人的體驗，同時也可以使酒店的餐廳顯得更加開闊和寬敞。

 

　　合理安排電梯運營與設施布局

 

　　超高層酒店對電梯運營與設施布局有著極高的要求。整幢超高層建筑可能擁有六十部或更多數量的電梯。配備足夠數量的電梯以滿足乘客流動的需求，同時最大限度地減少電梯在建筑內占據的空間，無論是對于建筑師還是對于設計師，都是一個嚴峻的挑戰。由于電梯數量增多導致可租賃空間面積減少，超高層建筑的收益產出能力也降低了。

 

　　我們分類別具體來看會受到影響的各個部分：

 

　　01 空中大堂

 

　　在超高層酒店中，傳統的配置是使客人直接從一個設在底層的簡單接待區域直線上升至空中大堂。從空中大堂，客人應能夠轉乘獨立的電梯抵達客房樓層。

 

　　02 會議區域

 

　　如果酒店會議室設在一個專門的樓層，不靠近大堂，則快速電梯也應經停那里。這使得客人可以直接從底層或空中大堂進入會議區域。快速電梯不應經停任何客房樓層。

 

　　03 外部餐廳&員工食堂

 

　　一座酒店的高樓層餐廳渴望成為一個獨特的用餐目的地，同時吸引住店客人和外部客源光顧。如果餐廳設在比空中大堂高得多的樓層，同時它們之間夾著客房樓層，則最理想的做法是，應使快速電梯能夠直接抵達那些餐廳。這樣的布置，也可以減少大堂內行走的人流。

 

　　使酒店員工能夠方便抵達他們自己的就餐區域也同樣關鍵。在超高層酒店中，在崗服務員離開大廈用餐再返回工作崗位完全不切實際。對于一個在崗的服務員而言，乘坐服務電梯從大廈下來再返回可能花費大約20分鐘。由于這個原因，超高層酒店通常需要在較高的樓層內設置一個員工餐廳，以盡量縮短服務員去用餐途中耗費的時間。除了員工的流動外，經由服務電梯運輸物資也需要予以仔細規劃，確保及時提供服務，以免耽擱。

 

　　04 食品運輸

 

　　為了節省超高層建筑頂部的優質面積，基礎的食品制作設施通常設在地下，靠近貨物運送和接收區域。待基礎的配料在地下準備好后，食品可以經由快速電梯運送至位于塔樓頂部的廚房（仍在酒店范圍之內）。在那里完成食品的最后一道工序，或者通過內部服務電梯將各項食品運送至酒店內需要它們的任何一個點。